2024年3月，越秀以75383万元竞得杨浦区长海社区002-05地块（长海街道340街坊），出让面积7458.94㎡，容积率2.3，联动价9.2万/㎡。我一直有个观点，公区的锻造会成为以后豪宅与顶豪之间的分水岭。

　　因为不像装修，你不满意可以增配，公区的审美、工艺、用材等就像地段一样，你后期花再多钱都无法改变。

　　越秀深谙这一道理，花费大量资金、精力研磨公区，在出品的时候就力图做到更好的状态，来匹配高净值人群的居住格调。

　　南立面约3/4的面积均使用了金属材料，较同级别产品更加昂贵，但历久弥新；

　　比市面上其他新房，多用了约1/4的玻璃，成本更高，但带来的采光、视野、颜值同样会更加优秀；

　　整个外立面斜切铝板工艺、铝板和玻璃龙骨对缝工艺，相比传统工艺，更加耗材，但颜值上更加出众。

　　这是整个板块更靓丽的国际公建化外立面，是更崭新的城市天际线，也是未来业主身份的象征。在归家动线上，不管是仪式感、用料还是匠心细节，都是千万级豪宅中更好的存在。

　　这里拥有上海少有的长约35⽶、高约5.1⽶的酒店式归家⻔头，引入价值不斐的名贵黑松、范思哲黑石材与茶色定制铝板。

　　是越秀杨浦天玥给予每一位业主的尊贵仪式感。入户大堂：大面璀璨星河奢石、高山流水地砖、通高门头电梯、弧角叠级吊顶等叠加，超12万项目才会有的配置。入户门：通顶铸铝入户门，通顶雪山飞狐奢石，奢石中的爱马仕，酒店式铭牌；奢配对标12万+项目。地上地下双精装大堂：这是顶级豪宅才能享受的奢华。景观上，远超同级别新房的五境游园+背靠江湾湿地公园，业主将享受大几千万豪宅才有的景观视野。

　　社区内部，越秀打造了由黑松、榉树、朴树、娜塔莉、红枫..等名贵树种组成的五境游园。

　　社区外部，项目距离江湾湿地公园直线米，整个公园的占地面积达到12000平方米，体量几乎与世纪公园持平。

　　而在这样的生态绿肺加持下，新江湾的次新房往往都卖到了约11-12万+的价格。

　　也就是说，越秀杨浦天玥以约900万级的价格，享受着新江湾千万级豪宅才能享受的生态资源。

　　最后还有一点，越秀杨浦天玥还打造了新海派风情街区，自带约建筑面积约2000㎡潮流烟火市集，便捷生活，楼下即享。

　　在深度洞察人居需求之上，越秀杨浦天玥定制建面约99㎡全龄进阶三房空间、建面约124㎡超改善电梯洋房两大户型，全功能空间之上，以极致收纳、轩阔尺度等优势，写意四季舒居生活。

　　主力建面约99㎡3房产品，非常标准的南北通透飞机户型，整个室内几乎无走道，空间0浪费。

　　并且，约3.5㎡飘窗面积+约3.6㎡阳台面积+厨房约1㎡飘窗（可用作台面）赠送，赠送率达7%！如此赠送率，同总价、同户型上海第一。

　　另外一方面，会导致整个户型实际的使用空间会很大，因此越秀也有更多的空间用来做收纳：你很难想象一个建面约99㎡3房2卫高实用性户型，能给你如此宽绰的居住空间、收纳空间，纵观全市能做到如此的新房，只有越秀杨浦天玥！

　　另外，项目整体三开间朝南，主卧带飘窗+一个横跨了客厅和次卧超大阳台，整个南向采光面极其出众。

　　细节上，入户玄关、主卧套房..等均有兼顾，这是一个真正高居住舒适度的上车产品。

　　建面约124㎡为5层洋房户型，套数极少，但这真的是上海产品力更高的户型了。

　　首先，约124㎡做4房，在保证实用性的同时，一般来说都会牺牲一些尺度感。但项目的4房甚至能容纳一个大圆桌，并且4间房间的尺度感都很有保证！

　　并且，这个户型同样拥有约6.7㎡飘窗面积+约3.9㎡阳台面积赠送，赠送率达8.5%，厨房飘窗约1.1㎡超大台面，赠送同总价、同户型第一！

　　雪山飞狐奢石的产地是巴西。这种奢石因其独特的美丽和高质量而备受推崇，大范围的使用在高档家居和商业装饰中。雪山飞狐奢石以其黑白交织的纹理和均匀分布的水晶，为任何空间增添了独特的美学价值。玄关USB五孔插座：手表、手机、手电等小电器的充电，出门不忘带；

　　日立空调及地暖、格兰斯柯的新风系统三大件，让家里冬暖夏凉、清新满屋、健康生活。

　　厨房飘窗（约700mm）：拓展宽敞操作空间。水槽采用的是铂浪高不锈钢大单盆：配合抽拉式水龙头，轻松洗刷。底下安装了末端净水康丽根或同等品牌。侧吸油烟机：侧吸减少空间占用，不碰头，视野开阔，一擦就干净，手势控制烟烹联动。

　　防干烧燃气灶：可与油烟机进行智慧联动，60秒内干烧自动熄火，2分钟内无锅自动熄火。

　　厨房安装了欧普的凉霸：解决了夏天热谁都不爱做饭的困扰，直流变频技术，强动力更节能。

　　背后主墙面采用岩板设计，经久耐用，内部还收纳细节还预留4孔电源，电动牙刷、卷发棒等吹风机收纳孔、洗脸巾抽取孔。

　　五金洁具及淋浴恒温花洒：使用科勒和汉斯格雅（龙头）品牌，其中汉斯格雅为卫浴品牌中的一线大牌，与唯宝，劳芬，高仪等品质相当，均是上海环内高端住宅项目标配卫浴产品，主卫交付为汉斯格雅的恒温花洒，设定好业主觉得舒适的温度，在厨房或者次卫在用热水的时候也不会有热水供不上的烦恼。

　　卫生间吊顶：奥普暖风机和防潮铝蜂窝大板，防潮抗污，生活更健康，美观实用，冬季暖风抗寒。

　　餐厅区域放置一个餐边柜，同样选用了雪山飞狐奢石做透光台面设计，餐边柜在‌收纳储物方面具有非常明显作用。

　　阳台朝南，客（厅）+卧（室）连通设计：建筑面宽约5.1m，进深约1.5m，建筑面积约8㎡左右。

　　超30年管理服务经验，于2021年在香港上市，拥有全国首批物业管理国家一级资质，在管面积超6500万㎡，以全生命周期生活方式客服系统、越美好生活服务体系，以365天覆盖、15分钟响应、24小时守护、规范清洁服务、私享轻奢园林、特色增值服务等，温润业主日常美好生活越秀·杨浦天玥不仅镌刻全球都会上海的资产价值，更以国际奢贵、摩登的生活方式，共鸣海派经典美学，重塑都会人居想象。

　　上车后可迅捷直达包括西藏北路、虹口足球场、人民广场、南京西。陆家嘴路等城市核心。

　　光这一点，就已经遥遥领先与其他板块！第二，脚下就是上海传承百年的历史文脉，享受着更完善的城市中心市政基础。

　　我认为，上海无法复制的核心资产，从来都是12个历史背景和文化风貌保护区内，传承百年的海派精神和文化底蕴。

　　并且，越秀杨浦天玥所在的江湾风貌区，是上海第三大的风貌区。早在1929年，板块就荣膺“大上海计划”中枢之地，后续在此借鉴西方经验打造了上海更超前的城市规划，先后建造了：市博物馆、市图书馆、国立音专、飞机楼等公共建筑、虬江码头、江湾体育场等具有上海历史背景和文化底蕴的标志性建筑。

　　同时，这也代表着板块有着沉淀了百年的城市中心市政基础，这是其他区域不能够比拟的。第二，江湾-五角场，百万方的商业体量聚集，上海更繁华的商业中心。

　　五角场不仅是与徐家汇齐名的市级商业中心之一，更是上海更稳定，更全面、更高规格的商业集群。

　　五角场小巨蛋提供超140万方的消费娱乐场域，汇聚上海合生汇、上海万达商业广场、百联又一城、悠迈生活广场、五角场NS2地块大型商业广场（规划）、苏宁电器广场等诸多商业巨头。可能大家对商业中心没什么概念。

　　而五角场已是成熟运营多年的大型商圈，商业的能级和量级很高，客流量稳定，在整个上海都是独一档的。第三，直线米就是市区仅有的湿地公园，新江湾的昂贵生态资源，越秀杨浦天玥一手掌握！

　　如此性价比，错过不再！第四，比肩张江的科创产业聚集地，杨浦未来面向世界的重要载体！

　　位居副中心科创发展带和杨浦中部北商业文化发展轴交汇处。西部核心发展区，将围绕中央活动区、江湾五角场主城副中心，承接全世界城市核心功能。杨浦科创带，未来将建设成为上海科创中心核心功能承载区。

　　1、民用住宅建筑权属年限为70年，商用房屋建筑权属年限为40年，工业用建筑是50年。

　　2、在国家相关房地产法律和法规中，没有“意向金”的提法，要么是定金，要么是保证金。

　　4、低层为一层-三层;多层为四层-六层;小高层为七层-九层;高层为十层及以上。

　　6、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，外面的保险公司都可以为你打折。

　　8、购房时大都会有一些面积是赠送的，如阳台。阳台分为封闭和半封闭两种，封闭阳台要全部算面积，半封闭阳台只算一半面积，半封闭阳台越多越超值。

　　11、住宅的长度和进深，是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前一墙皮到后一墙皮之间的实际长度。

　　13、提取公积金缴付房租的条件是房租超出家庭工资收入规定比例的。14、职工死亡或者被宣告死亡的，职工的继承人、受遗赠人能提取职工住房公积金账户内的存储余额，无继承人也无受遗赠人的，职工住房公积金账户内的存储余额纳入住房公积金增值收益。15、目前装修自住住房不能办理住房公积金提取，也不能申请住房公积金贷款。

　　15、职工办理离退休的，能提取住房公积金，并注销其住房公积金账户，但办理提前退养或内退的职工不能提取住房公积金。

　　16、住房公积金组合贷款是指个人申请住房公积金贷款不足以支付购买住房所需资金时，其不足部分向贷款银行申请住房商业性贷款的两种贷款之总称。

　　17、职工考取了研究生，但户口并未迁出本市或考取的是本地院校的研究生，这样的一种情况是不能提取住房公积金。

　　18、凡在本区域内购买建造、翻建、大修自住住房的职工，能申请公积金贷款。

　　19、继承过户费用：继承权公证。200元公证费、280元登记费，总计480元。

　　20、赠与过户费用：个税契税公证费。1050元公证费(交易金额的千分之三)、280元登记费、契税10500元，总计11830.

　　21、二手房过户费用：营业税个税契税。房子买入超过5年后卖出，无营业税、契税1%(购房)3500元、个人所得税(35-25)*20%=20000元、交易费420元、登记费80元。总计24000元。

　　23、区别：等额本息，就是每个月还款的“本息”之和从始至终保持不变。而等额本金，就是每月的还款总额里，本金部分从始至终保持不变，利息另算。

　　24、配偶买过房且贷款未还清，另一方买房仍算作二套房，不能享受购房的各种优惠政策。

　　25、向银行贷款过程中也许会出现的各项手续费：公证费/律师费/保险费/评估费/手续费等。

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